[购房指南 ]购房知识扫盲：关于房地产权证的办理10大问题

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jimxin

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只看楼主更多操作楼主发表于: 2011-05-19

1、购买一手商品房，何时可以申请办理《房地产权证》？
    根据规定，只有商品房项目办理了房地产初始登记后，业主才能顺利地领取《房地产权证》。也就是说，只有发展商按要求将商品房项目有关初始登记材料上报登记部门，按规定交纳有关税费并经登记部门按程序审批核准后，初始登记才算结束，业主才能办证。因此，并不是发展商一提交商品房项目的资料后，业主就可以申请办理《房地产权证》。
2、开发商办理产权证的期限
    由于开发商的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除了当事人有特殊约定外，开发商应当承担违约责任：
（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。
（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。
（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
3、未成年人是否可以作为权利办理《房地产权证》？
    未成年人可以作为权利人办理《房地产权证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在《房地产权证》上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关的法律规定。
4、购买房地产时，如果购买了屋顶花园，为何在办理《房地产权证》时却没有反映出来？
    现行的法律法规规定，屋顶空间是一个公共空间，是不能销售的，它不符合房地产登记条例的规定，所以在办理产权登记时没有体现出来。购房者只能从所签订的购房合同中体现其对屋顶的使用权利，但其产权并未得到现行法律、法规的保护。
5、拆迁赔偿房如何办理《房地产权证》？能否转让？
    拆迁赔偿的房地产，原则上按被拆房地产的性质进行登记发证。办理时应提交下列资料：
（1）《房地产转移登记申请书》。
（2）身份证明。
（3）经规划国土部门或旧城改造办签证的拆迁赔偿协议书。
（4）补偿与被拆迁房地产有差价的，差值部分应提交补差发票复印件及发展商出具的付清差房款证明。
    拆迁赔偿房的登记价，一般按新建房的建筑成本登记，补差价的，差价计入登记价。
    拆迁赔偿房属于商品房地产的，发红皮《房地产权证》，可以转让；不属于商品房的，发绿皮《房地产权证》，不能转让。
6、集资房、合作建房如何办理《房地产权证》
（1）集资房、合作建房的，必须是经政府有关部门批准的，并办理了房地产初始登记的房地产才可以办理业主的《房地产权证》。
（2）未经政府有关部门批准的非法集资建房、合作建房，必须经过有关部门处理并不叫低价款，按规定办理房地产初始登记后，方可办理业主的《房地产权证》。
（3）经初始登记后的集资建房、合作建房提交下列资料后即可办理《房地产权证》。
     需要提交的资料有：《房地产转移登记申请书》；身份证明；集资建房或合作建房合同书或协议书；购房发票复印件；发展商出具的付清房款证明。
7、建设项目未批准怎么办理《房地产权证》？
对未经批准的建设项目按如下办法处理：
（1）1990年4月1日之前开工建设的项目（含城镇私有房屋）未经市规划管理部门审批或与市规划管理部门审批的指标、内容不符的，或超出用地红线的，由国土房产管理部门按规定收取城市基础设施配套费后予以办理权属登记手续。
（2）1990年4月1日之后开工建设的项目未经规划管理部门批准的，须经规划管理部门处理同意后给予办理权属登记手续。
（3）2001年4月30日之前未办理建设项目用地红线但其余批建手续完整的建设项目，经权属调查，项目用地四至清楚无权属争议的，可按建设年份的标准补缴城市基础设施配套费后，予以办理权属登记手续。
8、建设项目实际建成后部分与规划批准指标、内容不一致的如何办理《房地产权证》？
    1990年4月1日之后，建设项目实际建成后部分与规划批准指标、内容不一致的，分别按以下办法处理：
（1）每栋建筑物增容的，如其批建手续完整，实测总建筑面积超出规划批准面积1%以内（含1%）的，由市国土房产管理部门直接收取增容地价；大于1%的，由规划管理部门处理同意后按规定收取增容地价。
（2）由于有超幢、超层、部分改变房屋用途或性质的建设项目，土地房屋权属登记部门可先对符合规划批准的幢、层和未哦改变房屋用途或性质的部分予以办理权属登记，其余部分须经规划管理部门处理同意给予办理权属登记手续。
（3）凡建筑主体超出所批准红线范围的，须经市规划管理部门处理后同意给予办理权属登记手续。

9、《房地产权证》的办证依据和基本条件
土地房屋登记管理工作中，主要依据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规和规章的规定，根据国土资源部和建设部的具体要求，进行受理登记、审核、确权发证。
土地房屋权登记应具备三个基本条件：
（1）土地房屋权属来源合法。
（2）四至界线清楚无争议。
（3）面积准确。
10、办理一手房《房地产权证》的手续
（1）申报资料。
a、营业执照或法人代码证。
b、国有土地使用权证。
c、建设用地规划许可证
d、建设工程规划许可证
e、建筑工程施工许可证
f、建设工程（质量）竣工验收证明
g、房屋平面图（房屋坐落平面图、房屋分层分户平面图、房屋分户平面图）。
（2）申办程序：开发商到房屋所在地房管局填写房屋测绘中心到现场勘测丈量、绘制平面图；符合登记要求的将全部资料一式两份（原件一份，复印件一份），图纸一式三份（有共有权人数增加图纸）报房屋产权登记中心审批签发房屋权属证书。房屋权属登记中心委托房管局将权属证书发给开发商。
（3）办理期限：办理各种房屋权属登记，负责初审、复审、审批的房管局、房屋产权登记中心等职能部门，应在5个工作日内完成所承担环节的工作事项。对符合规定条件的申报件，权属证书应在15个工作日内办理完毕。
11、几种不能办理房地产权证的情况：
（1）没有合法的用地、建房批准手续的
（2）用地、建房手续不齐全且严重影响城市规划的
（3）房屋未竣工或存在严重的质量安全问题的
（4）四至界址、界线不清，权属有纠纷、争议的
（5）超建、超占以及改变用途的部分未经依法处理的
（6）购房手续不合法、不齐全的或未全额交情购房款的
（7）重复出售的房屋，抵押、查封等限制权利的房屋
（8）购房主体本身存在问题的，如不具备法人主体资格或法人单位已不存在的或自然人已故未办理继承的等等。

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