[租房指南 ]达州租房交易流程

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只看楼主更多操作楼主发表于: 2010-10-20

1.前期准备 z`$J_CjY
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    中介良莠不齐，房东的素质也是高低不一，租房中注意要点：

    1)中介不是唯一的选择。现在有许多网站就有租房服务，大多是免中介服务费的。而且，知道上网出租的房东一般素质还可以，至少不是等着房钱搓麻将的。不过手脚要快，网上出租帖子一般不到一周就无效了。

    2)万不得已找中介，首先立场要搞清。中介其实不是中立的，中介的利益偏向于房东一边，房钱收高了，中介费才上得去。租这样的房子前，一定要先摸清市场上同类房子的价格，再和中介据理力争，直到价格合理才租房。其次，中介的话最多相信一半。注意一下，中介的介绍，有许多是不用不责任的，比如“小区治安很好”等等，你不住进去，不问常住的邻居是不会知道的。

    3)房屋租赁合同千万要用上海市的标准合同，没有有关部门监制字样的合同即是中介自己印的。合同上除了已有条款外，一定要注明入住前水、电、煤帐单由房东支付。

    4)如果是贪心的房东，一般在第一次签合同的时候已经埋下提价的伏笔，比如，坚持合同只签半年，半年后再议等。所以租房前一定要想清楚，到底租多长时间，按照自己的计划签租赁合同，当然钱应该分月或季度付。

    2.租房谈判

    教你租房杀价绝招，帮你轻松租便宜好房：

    1)不要表露对房子有好感；

    2)告之房东已看中其它出租的房子并准备付定金；

    3)告之房东已看中其它房子并付定金，但亦喜欢此房屋，是否能再便宜点儿补偿已付出不能退的定金；

    4)不停找房子的缺点要求降价；

    5)以配套设备不足为由，要求降价，或配齐。

    6)告之自己很满意，但家人有其他的想法，希望便宜点可以解决问题；或者表现出强列的租房欲望，迫使对方降价；

    7)带着现金，说只要价钱合适马上付定金或签约；

    9)实在谈不下去，抬腿就走，让卖方担心失去你这个准房客；

    10)用其它房子的价格做比较，要求再减价；

    11)告之能力有限租不起，要求再便宜一点儿；以自己的经济能力不够作为理由;

    12)与房东成为好朋友；卖交情争取拿到最优惠的价格；

    13)看多处不同的房子，声东击西探知更便宜的价格；

    14)记住，房东也希望快点把房子租出去。如果你的时间不急，拖延谈判的时间，慢慢磨。

    3.签定合同

    房屋租赁，当事人应当签定书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款：

    1)当事人姓名或者名称及住所；

    2)房屋的坐落、面积、装修及设施状况；

    3)租赁用途；

    4)租赁期限；

    5)租金及交付方式；

    6)房屋修缮责任；

    7)转租的约定；

    8)变更和解除合同的条件；

    9)违约责任；

    10)当事人约定的其他条款。
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    签约人不是产权人怎么办？

    如果签订合同之人不是产权人，则可能存在代理关系或者转租关系。若存在代理关系的，则需有产权人委托签约人的授权委托书原件（最好经过公证）；若存在转租关系的，则需要产权人同意转租的书面证明文件原件，并在合同中约定若产权人同意转租的书面证明文件不真实时，转租人应承担何种责任。另外还需要注意产权人为几人共有，当签约人仅是其中一人时，需有未到场的其他产权人授权委托书原件或者同意出租证明原件等。如果不是上述情形的，则承租人应当格外小心，不要贸然签约，以免上当受骗。
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    如何支付房租和押金？

    “付×押×”是租赁市场中对租金和押金支付方式的俗称，比如付三押一，即指租金按两个月为一期支付，押金数额为一个月的租金。具体几个月支付一期租金则由各人自身状况决定。支付租金，作为承租人主要的义务，在合同中必须明确约定清楚每期租金的支付时间和方式，以及逾期未支付的违约责任。此种违约责任常见的形式为：每逾期一日加收一定比例滞纳金，且如果超过一定的合理期限（比如30日），出租人可以单方面解除租赁合同。这种形式既有利于保护出租人的租金收益，又能给予承租人合理宽限期。

    “押金”法律上称之为“租赁保证金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。押金应支付多少，应当按照租期长短、装修程度、家具家电数量和价值等因素来确定。对于出租人而言，押金数额越高，保障性能越强。但许多人会把“押金”误解成了“定金”。严格来讲两者属于完全不同的两个概念，只有在合同中有特别约定时，“押金”才具有“定金”的担保作用。

    需要特别提醒的是，无论支付租金还是“押金”，若通过银行划账方式支付的，最好直接划入产权人名下的账户，并留执好相关划款凭证控制资金风险。
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    何为免租装修期？ .v$ue`

    “免租装修期”属非法律明确规定的概念，所以应当通过合同来约定其内容。免租装修期较多出现在办公楼、商铺租赁当中，主要是由于承租人在交房后需要在一段时间内对房屋进行装修后才能办公或营业。此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金，但依据惯例，因使用而产生的水费、电费、电话费和物业管理费等仍由承租人支付。所以“免租装修期”的长短以及各种费用的承担，必须依据合同明确约定，而不能想当然地理解。
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    家具、家电等设施出现故障谁来修？

    签订租赁合同时，对于家具、家电等附属设施、设备的维修义务应当明确约定。一般约定，因自然原因引起的功能减弱和正常使用而产生的损坏，应当由出租人承担维修义务，并承担相应费用；因承租人不当使用造成的损坏，应当由承租人承担维修义务，并承担相应费用。
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    承租人迟迟不缴纳水费、电费、电话费等费用怎么办？

    依据前面所述，出租人可以用承租人的“押金”抵扣。但是，可能会面临的问题是，押金抵扣完了该如何办？因此，在合同应当约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”。如果经出租人通知后一定时间内未补足的话，则出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。

    出租人一直迟迟拖延维修相关设施、设备的情况，也一直是让承租人头疼的问题。对此，承租人可以在合同中约定，如果出租人拒不维修的，承租人可以代为维修，但费用由出租人承担，并有权从应付租金中等额扣除。
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    出租人将已经出租的房屋出售给他人的，承租人怎么办？

    相关法律、法规为了保障承租人的使用权，给予承租人两重保障：第一，出租人出售已经出租的房屋时，出租人应当提前三个月书面通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；第二，如果承租人不想购买的，也没有关系，依据合同法的规定，房屋所有权的变动，不影响租赁合同的效力。也就是说，即使出租人将房屋出售了，买方亦应当继续租赁合同，否则需要承担违约责任。
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    一方违约了，怎么办？

    合同应当根据不同的违约情形，约定不同的违约责任。比如，若出租人逾期交付房屋，或者租期结束承租人逾期退租的，可以每日按高于租金标准收取违约金；若出租人擅自收回房屋，或者承租人擅自退租的，可约定一次性承担较高的违约金，也可以约定支付未使用租期的租金作为违约金。

    对约定违约金的数额上，办公楼或者商铺应当高一些，因为这两类的租金水平市场波动较大，如果违约金较低，违约成本较低，容易引发违约行为。特别是承租人对房屋进行过重新装修的，可在合同中约定出租人违约时除承担违约金外，还需承担相应装修补偿。

    办公楼、商铺等非住宅租赁需要特别注意哪些问题？

    首先，特别注意产权中的土地用途和房屋用途。如果土地用途和房屋用途与承租实际用途不相符合的，则承租人可能面临无法办理营业执照、无法通过相关审批手续等风险。

    其次，需要了解相关商业规划和有关政策等。如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力、财力的浪费。在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。再次，出租人应特别关注因租赁行为而需缴纳的税费数额，因为非住宅租赁的税费数额较高，且实际收税标准有诸多变化，出租人应当充分认识税费成本及变化风险，并在租赁合同中有所预防。

    4.付款

    租房者在付钱的时候要确定是真房东。

    小李刚刚大学毕业，准备留在南昌发展，在网上看到一则出租信息。信息中显示，有一间两室一厅的居民楼出租，地段和环境都不错，租金才400元一个月。第二天小李就约了另一个同学一起去找房东，看了出租房觉得非常理想，马上便和房东签了合同并交了押金和首月租金。

    小李搬进去不到一个星期，一名中年男子突然过来收房租。在这名男子拿出身份证和房地产证后，小李才发现与他签合同的“房东”其实是原来的房客。

    消协点评：租客租房一定要多留心眼，租房前确定房东的身份，最好要对方出示身份证和房产证，并且协议上要对方签真名。另外，房东出租房子后也应该定期巡视出租房，以防房子被人恶意转租。

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